第四代住宅因“戶戶有花園、家家有庭院”的建筑模式受到改善置業(yè)者的青睞。2025年第四代住宅項目數(shù)量還將迎來爆發(fā)式增長，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點城市明確要打造“四代宅”的新項目預(yù)計將突破70個，尤其是南京和西安，預(yù)計“四代宅”供應(yīng)將成為市場主力。今年青島也有多個項目將規(guī)劃建設(shè)““四代宅””，比如位于嶗山王家村的柏悅府、城陽白云山片區(qū)的上郡賦等。“四代宅”在青島屬于“新興產(chǎn)物”，在設(shè)計上還需要與北方的氣候相結(jié)合。

全國：

“四代宅”項目數(shù)量或迎爆發(fā)式增長

從上世紀(jì)90年代之前的單位分配的住房，到2000至2010年之間有物業(yè)管理的住宅，再到目前市面上的次新房，最后到注重人與自然和諧共生的第四代住宅，居民居住品質(zhì)不斷提升，越來越注重舒適、環(huán)保和人性化的居住環(huán)境。

第四代住宅，又被稱為“立體生態(tài)住宅”或“城市森林花園住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園，是一種全新的住宅形態(tài)。目前，多地已經(jīng)開始試點與推廣“四代宅”，覆蓋了全國多個省份和城市。

隨著政策的支持和市場的認(rèn)可，越來越多的城市開始涌現(xiàn)出“四代宅”項目。2025年“四代宅”項目數(shù)量或?qū)⒂瓉肀l(fā)式增長，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，重點城市明確要打造“四代宅”的新項目預(yù)計將突破70個，尤其是南京和西安，預(yù)計“四代宅”供應(yīng)將成為市場主力。

“第四代住宅的市場認(rèn)可度提升，源于政策引導(dǎo)、產(chǎn)品創(chuàng)新及市場需求的雙向驅(qū)動，加上政府鼓勵使用裝配式建筑和綠色建造方式，使其更符合現(xiàn)代居住理念。”麟評居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙表示當(dāng)前隨著居民對居住水平的要求提高，改善性需求占市場主力，置業(yè)者的接受度較高，第四代住宅項目如無錫的建發(fā)璽云、重慶的龍湖云河頌等在市場上表現(xiàn)出色，銷售額和成交套數(shù)都達(dá)到了理想狀態(tài)。

青島：

戶戶有花園，多項目將建““四代宅””

為打造滿足居民需求的“好房子”，全面提升居住空間滿意度和居住建設(shè)品質(zhì)，青島分別于2024年3月、9月，先后出臺了兩批《關(guān)于優(yōu)化居住用地供應(yīng)和規(guī)劃管理措施》，從室內(nèi)挑空空間、戶屬空中花園、封閉式陽臺、首層架空層、下沉空間等9個方面加強規(guī)劃支持。

其中，新政策允許在保持用地性質(zhì)和容積率不變的情況下調(diào)整住房套型，如實現(xiàn)綠化“上樓”，《措施》明確：原則上建筑高度不超過54米住宅每戶可以安排設(shè)置一處空中戶屬花園，設(shè)置于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，進(jìn)深不小于2.1米，不大于4米，高度不小于兩個自然層，進(jìn)深在2.1米以內(nèi)的部分，按其水平投影面積的1/2計入容積率，2.1~4米的部分不計入容積率。

今年，青島有多個項目將規(guī)劃建設(shè)“四代宅”。比如，2月14日，根據(jù)規(guī)劃方案，位于嶗山區(qū)王家村的柏悅府項目設(shè)計有大露臺、空中花園、下沉庭院等要素，符合目前市場上“四代宅”標(biāo)準(zhǔn)，其容積率2.2，綠地率40%，將規(guī)劃6棟住宅樓、3棟配套樓。作為城陽區(qū)首家第四代住宅項目上郡賦已于去年啟動建設(shè)，整體綠地率不低于35%，且單體裝配率高達(dá)50%，將“空中園林”帶入每家每戶，采用空中戶屬花園、客廳挑高等設(shè)計，實現(xiàn)了“戶戶有花園、家家有庭院”的建筑模式。

另外，今年剛剛成功出讓的輪渡灣片區(qū)SN0102-04地塊，被青島青鐵置業(yè)、保利發(fā)展、中國金茂競得，將被打造成集濱海旅游商業(yè)區(qū)、智慧交通調(diào)度中心和高品質(zhì)住宅區(qū)為一體的新興城區(qū)，其中高品質(zhì)住宅區(qū)部分有望引入第四代住宅理念。

對于青島的“四代宅”的現(xiàn)狀和未來發(fā)展情況，樓市專家王玟琳表示去年青島發(fā)布了兩次土地優(yōu)化政策，為“四代宅”的建設(shè)提供了政策支撐，突破了“損容”的后顧之憂，也給業(yè)主帶來更舒適的居住體驗。從最早的金水云麓到現(xiàn)在越來越多項目落地，包含最近嶗山地王王家村項目也打造了“四代宅”。“四代宅”在青島屬于“新興產(chǎn)物”，在居住舒適度和空間贈送上都有很多提高，所以更多房企擁抱新事物，但“四代宅”對于設(shè)計和戶型提出了更高的要求，還需要與北方的氣候相結(jié)合。

展望：

政策加持下，市場需求升溫挑戰(zhàn)并存

為了發(fā)展“第四代住宅”，各地出臺了相應(yīng)的支持政策，其中包括對計容規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，比如：空中花園符合一定要求時，允許空中花園面積不計入容積率和產(chǎn)權(quán)面積。中指研究院認(rèn)為在這樣的情況下，房企可以在不占用可售面積的情況下，通過增大空中花園的面積，為住宅產(chǎn)品帶來更豐富的空間、景觀、功能。在新的趨勢下，房企應(yīng)加強新一代住宅產(chǎn)品研發(fā)，充分利用計容規(guī)則調(diào)整所帶來的積極影響，提升住宅產(chǎn)品的吸引力，更好地滿足市場改善性住房需求。

雖然“四代宅”成為房地產(chǎn)市場的“爆款”，但成本仍是其大范圍推廣的障礙。據(jù)了解，建設(shè)“四代宅”，成本會增加800元/平方米左右，相對普通住宅有10%至15%的溢價。

“根據(jù)政策導(dǎo)向和市場需求趨勢來看，隨著技術(shù)成熟和市場規(guī)模擴大，第四代住宅的成本有望降低，進(jìn)一步提高市場競爭力。”王小嬙認(rèn)為隨著房地產(chǎn)市場從“有沒有”向“好不好”的轉(zhuǎn)變，第四代住宅將更能滿足人們對健康、環(huán)保和高品質(zhì)住宅的需求。第四代住宅作為一種新型住宅形式，因其高得房率、綠色生態(tài)理念和創(chuàng)新的設(shè)計理念，市場需求正在逐漸增長。特別是在改善型住房市場，這種住宅類型顯得尤為受歡迎。

但是，第四代住宅的發(fā)展也面臨一些挑戰(zhàn)，如成本較高、維護成本高、蚊蟲滋生、生活隱私等問題。這些問題亟需通過技術(shù)創(chuàng)新和完善的維護管理機制來解決。