歲末年初，正是高檔寫字樓合約換季的時節(jié)。有人戲稱，金融業(yè)的冷暖，從上海浦東陸家嘴寫字樓電梯的擁擠情況就可見一斑。

　　近期，上證報調(diào)研了陸家嘴金融城部分高檔寫字樓。

　　記者發(fā)現(xiàn)，幾年前租售的火爆場景，已經(jīng)發(fā)生變化。金融去杠桿，虛火降溫，直觀表現(xiàn)在陸家嘴高檔寫字樓的供需熱度上。

　　世邦魏理仕(CBRE)最新調(diào)研報告顯示，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率達(dá)到十年來的新高。具體來看，2018年四季度優(yōu)質(zhì)寫字樓凈吸納量主要分布在陸家嘴、南京西路等核心商務(wù)區(qū)，占比59%。不過，相應(yīng)的，陸家嘴地區(qū)的高檔寫字樓空置率是南京西路和淮海中路的2倍。

　　“現(xiàn)在高檔寫字樓的氣候變了，已經(jīng)從賣方市場變成買方市場。租戶比較心態(tài)增強(qiáng)，決定時間延長，整個交易市場氣氛轉(zhuǎn)趨觀望。最后簽約的價格還有很大的議價空間。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　目前陸家嘴地區(qū)的高檔寫字樓報價14.2元/平米，但最后成交僅11.2元/平米，降幅在20%左右。

　　陸家嘴的三劍客

　　陸家嘴的超甲級寫字樓有8棟。其中以白領(lǐng)口中的三劍客：上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈，為陸家嘴金融城地標(biāo)性的存在。

陸家嘴高端寫字樓 蔣立冬 攝

　　曾經(jīng)，P2P公司對陸家嘴高端寫字樓趨之若鶩。不過，后來在各種暴雷跑路引發(fā)的P2P事件后，這些類型的公司逐漸退出，騰籠換鳥。

　　據(jù)招租負(fù)責(zé)人回憶，附近的高檔寫字樓如金茂大廈，去年又經(jīng)歷了另一波退租潮。熬不過金融去杠桿，公司資金鏈斷了，被波及的主要是第三方理財和私募股權(quán)投資公司。“這些多半是之前步子邁得太大了，擴(kuò)張速度過快。現(xiàn)在要節(jié)約成本。目前，能夠留下來的租戶資質(zhì)都還不錯。”

　　值得一提的是，傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)對高檔寫字樓的租售需求出現(xiàn)了新的變化。其中一個重要趨勢是，基金、券商辦公場所也開始走整合路線。“去年，中資券商寒冬。節(jié)省辦公樓租賃開支成為券商壓縮成本的重要一塊。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　“租金上，上海中心的平均租金高過老牌地標(biāo)金茂。不過，如果是優(yōu)質(zhì)客戶，我們會愿意讓步。一切都好談，給到雙方滿意的價格為止。”上海中心相關(guān)負(fù)責(zé)招租的人士對記者表示。

　　此外，無論經(jīng)濟(jì)周期如何轉(zhuǎn)化，律所基本實(shí)現(xiàn)旱澇保收。如今，逆勢擴(kuò)張的機(jī)構(gòu)中，律所對于高檔辦公空間的需求也在升溫。

　　“一房難求”已是過去時

　　高檔寫字樓市場可以看作是經(jīng)濟(jì)冷熱情況的一個縮影。在經(jīng)濟(jì)加速上行周期中，各類金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)張步伐加快，寫字樓常常就是供不應(yīng)求。而在經(jīng)濟(jì)增速放緩時，寫字樓空置率就會明顯抬升。

　　如果拉長時間來看，自2003年以來高檔寫字樓的供需變化有這么幾個時間點(diǎn)不容忽略。一個是2008年金融危機(jī)時期，上海市高檔寫字樓的空置率在2009年達(dá)到過去15年來的頂峰。2015年P(guān)2P興起一度占領(lǐng)各大高檔寫字樓，此后又在嚴(yán)監(jiān)管下上演一波跑路潮。以2015年為一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，空置率連年攀升。

　　當(dāng)時P2P退潮之時，上海出現(xiàn)大批空置辦公場所，當(dāng)時許多網(wǎng)絡(luò)借貸公司撤出市場，將空置率推至新高。

　　前幾年“一房難求”的盛況，已經(jīng)時過境遷。2017年高檔寫字樓供給達(dá)到高峰，空置率一路走高。一位地產(chǎn)咨詢業(yè)內(nèi)人士對上證報表示，受到全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展情勢不明影響，2018年的寫字樓市場整體表現(xiàn)是先揚(yáng)后抑。

　　根據(jù)世邦魏理仕調(diào)研的2019年到2023年新增供給，未來陸家嘴高檔寫字樓的新增供給將會踩住剎車。

　　外資金融強(qiáng)勢入駐上海中心

　　值得注意的是，開門迎客時間不長的上海中心正密集迎來外資機(jī)構(gòu)入駐。其中主力是外資銀行、外資保險、資管及律所。“外資對高檔寫字樓來說是優(yōu)質(zhì)客戶。”前述招租人士稱。上海中心最近幾年都在積極引入各類外資機(jī)構(gòu)。

　　今年，摩根大通會進(jìn)入這棟中國第一高樓，成為上海中心的“主力”租戶。

　　2019年年初，美國摩根大通宣布，已與上海中心簽訂租約。之后，上海團(tuán)隊(duì)將集體入駐陸家嘴。此外，去年5月摩根大通向證監(jiān)會提交申請?jiān)O(shè)立并控股合資券商。因此，外界普遍解讀進(jìn)駐上海中心或?qū)⑹菫槟Ω笸ǔ闪⒖毓珊腺Y券商做準(zhǔn)備。

　　摩根大通中國區(qū)首席執(zhí)行官梁治文表示，通過入駐上海中心，摩根大通希望為所有上海員工提供一個極佳的集中辦公地點(diǎn)和全新高效的工作環(huán)境。

　　據(jù)悉，摩根大通當(dāng)前上海團(tuán)隊(duì)的員工數(shù)量約300人，而上海中心的新辦公室租賃面積超過1萬平方米，可以容納500人以上。

　　世界頂級的金融機(jī)構(gòu)如高盛、摩根士丹利、花旗等在中國都是以合資的形式組建金融機(jī)構(gòu)。隨著中國金融機(jī)構(gòu)開放外資控股，這些機(jī)構(gòu)對外擴(kuò)張的意愿會很強(qiáng)烈。

　　“摩根大通的遷址擴(kuò)張只是一個縮影。隨著金融政策對外資的放開，更多外資入駐成為大趨勢。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。