編者按：綠城自1995年成立以來就持續(xù)走合作發(fā)展之路，通過與外部優(yōu)勢資源合作，培養(yǎng)專業(yè)、高效的房地產(chǎn)運(yùn)營能力，充分發(fā)揮自己的管理優(yōu)勢和品牌，達(dá)到與合作伙伴“理念相通、資源互補(bǔ)、利益共贏”的良好發(fā)展?fàn)顟B(tài)。綠城在行業(yè)中首創(chuàng)代建模式，2010年9月成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（以下簡稱綠城建設(shè)），全面擔(dān)負(fù)起綠城從房地產(chǎn)投資開發(fā)商向房地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。截至2013年3月，綠城建設(shè)儲備項(xiàng)目近300個(gè)，簽約代建項(xiàng)目近80個(gè)，總建筑面積近1600萬平方米，印證了綠城運(yùn)營管理和代建模式蘊(yùn)含的蓬勃生命力。(延伸閱讀：綠城田靜：深藍(lán)廣場七萬/平下半年開售 理想之城半山別墅值得期待

　　

綠城建設(shè)總裁許峰先生

　　筆者專訪了擁有20年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的綠城建設(shè)總裁許峰先生，他以房地產(chǎn)項(xiàng)目高效運(yùn)營視角，分享綠城代建模式實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并探討房地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營商的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化管理之路。

　　

綠城建設(shè)總裁許峰先生接受記者采訪

　　記者：當(dāng)宏觀調(diào)控常態(tài)化，面對地產(chǎn)發(fā)展逐步從土地增值模式向開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，企業(yè)該如何轉(zhuǎn)型？能否具體談?wù)劸G城的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略？

　　許峰：目前房地產(chǎn)收益有四大塊：土地收益、開發(fā)收益、資本收益和服務(wù)（物業(yè)）收益，其中土地的溢價(jià)收益占據(jù)最大比例。隨著行業(yè)投資主體多元化，投資與開發(fā)呈現(xiàn)逐步分離的趨勢，綠城的代建模式是把投資商與開發(fā)商相剝離，將土地投資與房產(chǎn)開發(fā)分開，相當(dāng)于撇開土地溢價(jià)，將關(guān)注點(diǎn)回歸到產(chǎn)品本身。面對國家宏觀調(diào)控常態(tài)化，行業(yè)細(xì)分專業(yè)化，讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，這正是綠城“雨來傘張”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之舉。

　　正如松下幸之助所說：企業(yè)必須有一種使命感，不斷努力生產(chǎn)，使產(chǎn)品像自來水一樣豐富而廉價(jià)。對于綠城建設(shè)，定位成專業(yè)的開發(fā)商和運(yùn)營商或許更為恰當(dāng)，通過輸出管理和品牌實(shí)現(xiàn)開發(fā)增值，放大綠城自身營造能力，建立投資收益、運(yùn)營收益和服務(wù)收益三者并重的業(yè)務(wù)增值體系，在更多城市呈現(xiàn)更多高品質(zhì)房產(chǎn)品。

　　代建模式可以說是綠城在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型上的最大舉措和方向，也是今后規(guī)模化發(fā)展的最主要動力。綠城代建包括政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大模塊，政府代建與政府安置房、經(jīng)適房、公租房等保障性住房及公共服務(wù)設(shè)施等政府投資項(xiàng)目對接，由綠城建設(shè)承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)管理；商業(yè)代建的合作對象為土地已經(jīng)確權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由委托方提供開發(fā)土地并承擔(dān)全部或主要開發(fā)資金，綠城根據(jù)委托方需要向項(xiàng)目輸出品牌，派駐專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)開發(fā)全程任務(wù)；資本代建是房地產(chǎn)開發(fā)的最終模式，在于與財(cái)團(tuán)、基金、信托等各類金融投資機(jī)構(gòu)對接，綠城為其尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目并承擔(dān)開發(fā)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)資本利潤產(chǎn)出。

　　在成立兩年多來業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)上，今年我們合理調(diào)整業(yè)務(wù)拓展腳步，擇優(yōu)選擇，保證人力資源配備能跟得上開發(fā)的節(jié)奏和配置，管控體系和標(biāo)準(zhǔn)能夠確保綠城的品質(zhì)要求，先跨一大步，再回頭檢驗(yàn)我們的管控有沒有不足，分階段來提升和進(jìn)步。

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