文/半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 孫桂東 王洪智 張婧 實(shí)習(xí)生 楊璇琴 王欽真 圖/半島全媒體記者 王濱

3月31日

半島“問法熱線”來到第三期

“業(yè)主因裝修問題拒交物業(yè)費(fèi)，

物業(yè)發(fā)律師函催繳怎么辦？”

“小區(qū)物業(yè)管理不到位，

業(yè)主該如何維權(quán)？”

……

青島市市南區(qū)人民法院

喬青法官和陳玉秀法官

做客“問法熱線”

就物業(yè)糾紛類問題

解答市民疑問

＞＞現(xiàn)場＜＜

熱線電話響個(gè)不停，法官答疑解惑

本周半島“問法熱線”于3月31日上午9時(shí)30分正式開通。剛到上午9時(shí)許，電話鈴聲就響了起來。喬青法官和陳玉秀法官立即進(jìn)入狀態(tài)，耐心為市民解答。同時(shí)，記者將市民們通過96663熱線電話以及在記者郵箱留言反映的問題，一一整理下來，由兩位法官回?fù)茈娫挘e極為市民解答疑惑。

在兩個(gè)小時(shí)的接聽熱線期間，近百通電話呼入，針對“空置房物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)”、“因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)，反被物業(yè)起訴”、“小區(qū)消防無驗(yàn)收報(bào)告拒付物業(yè)費(fèi)”、“物業(yè)公共開支未公開”等具體問題，兩位法官從法律角度做出專業(yè)的答復(fù)與解析。由于法條卷帙浩繁、司法程序?qū)I(yè)度高，遇到法律專業(yè)問題，市民們往往是“一臉蒙”，紛紛尋求法官解答。兩位法官細(xì)心引導(dǎo)市民縷清原委，快速準(zhǔn)確幫助市民厘清相關(guān)糾紛的法律關(guān)系，并從法律角度給予市民建議。

市民來電反復(fù)咨詢，法官耐心解答七遍

記者注意到，一位市民反映小區(qū)停車影響正常生活的問題，面對與本次主題不太相符的咨詢，喬青法官耐心建議這位市民朋友前往相關(guān)的街道辦事處、停車場管理部門以及交通管理部門協(xié)商解決。面對市民朋友的反復(fù)咨詢，喬青法官耐心解答了七遍。

在每次通話結(jié)束前，兩位法官都細(xì)心提醒市民，關(guān)注青島市將于5月1日施行的新修訂的物業(yè)管理?xiàng)l例。面對市民有關(guān)業(yè)主委員會(huì)的疑問。陳玉秀法官仔細(xì)為市民們講解業(yè)主委員會(huì)的選舉流程以及相關(guān)職責(zé)與作用，建議小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，幫助業(yè)主們與物業(yè)公司協(xié)商解決問題。

此外，記者注意到，法院在接線過程中，大多數(shù)來電市民都表示通過法官的建議知道了該怎么處理問題，連聲表示感謝，也有市民不能認(rèn)同法官的建議。比如有一位市民因?yàn)槲飿I(yè)向他收取了維修費(fèi)而感到不理解，法官向他解釋，這種行為在一定情況下是合理的，但這位市民并不認(rèn)同，直接掛斷電話。被掛斷電話后，法官情緒沒有受到影響，繼續(xù)接聽下一通電話。

接線過程中

兩位律師發(fā)現(xiàn)

物業(yè)費(fèi)拒交問題是焦點(diǎn)

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喬青法官介紹，當(dāng)天接熱線時(shí)她發(fā)現(xiàn)，反映空置房物業(yè)費(fèi)問題的市民比較多。根據(jù)青島市的規(guī)定，空置房必須由業(yè)主向物業(yè)公司提交書面材料，在與物業(yè)公司協(xié)商一致的情況下，可以只繳納60％的物業(yè)費(fèi)。

陳玉秀法官介紹，在當(dāng)天的接線中還有一個(gè)比較典型的問題是，房屋質(zhì)量問題是否可以成為拒交物業(yè)費(fèi)的法定事由。從法律層面來講呢，這并不屬于拒交物業(yè)費(fèi)的法定事由，前期的房屋質(zhì)量問題應(yīng)該找開發(fā)商來解決，如果是居住過程中出現(xiàn)了類似樓上漏水淹了樓下房間的情況，屬于侵權(quán)事件，應(yīng)當(dāng)找對應(yīng)侵權(quán)人來負(fù)責(zé)。

記者了解到，如何界定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)一直是一個(gè)難題，兩位法官介紹，由于沒有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也不存在第三方評判體系。如果業(yè)主有足夠的證據(jù)，證明物業(yè)公司的服務(wù)存在重大不足時(shí)，法院在調(diào)解時(shí)，會(huì)盡量讓業(yè)主的一些訴求得到滿足。此外，由于大多數(shù)業(yè)主只能提供照片，不能證明拍攝時(shí)間，對于老百姓來說，去公證處的話成本又太高，這樣的證據(jù)也無法證明物業(yè)公司長期存在服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情況。因此，一些業(yè)主提供的證據(jù)得不到法院認(rèn)可。

兩位法官介紹

業(yè)主維權(quán)難的原因

主要是維權(quán)成本較高

此外

一些法律意識(shí)淡薄

舉證能力較弱

陳玉秀法官介紹，業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)問題后，首先建議找物業(yè)管理辦公室來協(xié)調(diào)解決問題。當(dāng)糾紛無法調(diào)解時(shí)，盡量固定證據(jù)。物業(yè)或業(yè)主起訴到法院，法官會(huì)進(jìn)行多輪調(diào)解，雙方還是不能達(dá)成一致，法院會(huì)進(jìn)行判決。“這中間過程是很長的，希望市民能夠明白，法院一輪輪的調(diào)解是為了化解百姓與物業(yè)公司之間的矛盾，而不是幫著物業(yè)公司向業(yè)主收費(fèi)。”陳玉秀法官說道。

喬青法官建議，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題后，能夠心平氣和地解決問題，首先一定要固定好證據(jù)，增強(qiáng)自己的法律意識(shí)，分清責(zé)任方，因?yàn)橛袝r(shí)候責(zé)任不一定在物業(yè)。大多數(shù)情況下，法院會(huì)勸業(yè)主和物業(yè)調(diào)解解決，避免激化矛盾。希望老百姓能夠多一些理解，不要對法院調(diào)解有抗拒心理。

此外，兩位法官認(rèn)為，如何給物業(yè)加一個(gè)“緊箍咒”，這是一個(gè)系統(tǒng)問題，可以讓物業(yè)主管部門、街道辦有效監(jiān)督物業(yè)，定期打分、考核，促進(jìn)物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，也可以通過設(shè)立黑名單、白名單制度，或引進(jìn)準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制來進(jìn)行監(jiān)管。

記者整理出接線過程中

有代表性的十大問題

希望對讀者有借鑒意義

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關(guān)鍵詞：物業(yè)費(fèi)

130戶業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)發(fā)來催繳律師函

市民王先生：2015年購置李滄區(qū)商品房一套，當(dāng)初開發(fā)商交房標(biāo)準(zhǔn)是毛坯交付，但是開發(fā)商賣房時(shí)承諾，交房后可以簽訂裝修合同，以一定的價(jià)格讓開發(fā)商擔(dān)保，找有相應(yīng)施工裝修資質(zhì)的施工單位在新房毛坯交付之后進(jìn)行精裝修，并且新房本身具有一定的質(zhì)保時(shí)間，可以和后期的裝修質(zhì)保時(shí)間疊加延保。新房在裝修好半年后，就出現(xiàn)了大面積廚衛(wèi)瓷磚空鼓、脫落、破損，廚房墻壁內(nèi)水管安裝密封不嚴(yán)導(dǎo)致墻皮滲水，直至滲透到臥室內(nèi)的地板泡水，客廳中的墻壁也慢慢有了一道兩米高的大縫子，多次協(xié)商物業(yè)維保中心維保無果后，實(shí)在是無法正常居住，自費(fèi)花錢維修了。中間我們找物業(yè)協(xié)商過賠償費(fèi)用問題，但是因?yàn)槲飿I(yè)能接受的金額與實(shí)際產(chǎn)生的損失發(fā)票金額相去甚遠(yuǎn)，一直協(xié)商無果，我就只能被動(dòng)拒繳物業(yè)費(fèi)。今年年初物業(yè)就給我發(fā)來了催繳物業(yè)費(fèi)律師函，麻煩問一下法官，此類問題需要如何妥善處理和解決，才能讓物業(yè)更好的為業(yè)主服務(wù)，也讓業(yè)主從心里對物業(yè)的服務(wù)滿意，本次物業(yè)集體發(fā)律師函催繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，有130多戶都是此類問題。

法官：精裝房房屋質(zhì)量問題不是不交物業(yè)費(fèi)的法定事由。房屋質(zhì)量問題屬于開發(fā)商的問題，可以在房屋質(zhì)保期限內(nèi)向開發(fā)商提起訴訟。

墻壁裂縫拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)將業(yè)主起訴

市民李女士：發(fā)現(xiàn)家里的墻有了裂縫以后，便以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，她認(rèn)為是物業(yè)沒有做好管理和保障，致使家里的墻體出現(xiàn)了裂縫，但是前不久，物業(yè)起訴了自己，要求補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。

法官：建議先搞清楚墻體開裂的具體原因，是否有鄰居在裝修，或者是房屋質(zhì)量問題，如果是鄰居裝修導(dǎo)致的，應(yīng)該找對應(yīng)的侵權(quán)人，如果是房屋質(zhì)量問題，應(yīng)該找開發(fā)商負(fù)這個(gè)責(zé)任。而物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，包括對小區(qū)內(nèi)環(huán)境、公共設(shè)施的維護(hù)等工作，所以，沒有證據(jù)證明墻體開裂與物業(yè)有關(guān)系，就不構(gòu)成拒付物業(yè)費(fèi)的法定事由。

空置房是否收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公共開支應(yīng)公開

業(yè)主王先生：空置房物業(yè)是否應(yīng)該收費(fèi)，電梯費(fèi)是否應(yīng)該算入物業(yè)費(fèi)？物業(yè)公共開支不公示如何解決？

法官解答：根據(jù)青島市相關(guān)規(guī)定，空置房必須由業(yè)主向物業(yè)公司提交書面材料，在與物業(yè)公司協(xié)商一致的情況下，可以只繳納60％的物業(yè)費(fèi)。按照規(guī)定，物業(yè)對公共開支應(yīng)有公示。若物業(yè)未履行，業(yè)主委員會(huì)可促使物業(yè)公司整改，監(jiān)督物業(yè)規(guī)范業(yè)務(wù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主如何維護(hù)權(quán)益？

市民李先生：李先生住市南區(qū)某小區(qū)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很差，不僅環(huán)境臟亂差，還存在安全隱患，比如起火的時(shí)候發(fā)現(xiàn)消防栓沒水。因此，業(yè)主們想通過成立業(yè)主委員會(huì)來監(jiān)督物業(yè)，但籌備組在找街道辦報(bào)備的時(shí)候遇到了問題，由于小區(qū)的三個(gè)樓座不屬于同一個(gè)開發(fā)商，沒辦法提供小區(qū)建筑范圍的相關(guān)材料，現(xiàn)在沒辦法成立業(yè)委會(huì)。

法官：這種情況建議按照街道辦給出的成立業(yè)主委員會(huì)的流程來，盡量找開發(fā)商拿到相關(guān)材料，成立業(yè)主委員會(huì)以后，利用業(yè)委會(huì)的權(quán)利，去改善物業(yè)服務(wù)情況，或是更換物業(yè)公司。

物業(yè)管理不到位，想成立新的業(yè)委會(huì)

市民李女士：李女士所在的小區(qū)更換過一家物業(yè)公司，新的物業(yè)不像原來的物業(yè)那樣公示收費(fèi)明細(xì)，服務(wù)質(zhì)量也很差，并存在違規(guī)收費(fèi)的情況，該小區(qū)有一個(gè)業(yè)委會(huì)，但是現(xiàn)在部分居民覺得這個(gè)業(yè)委會(huì)沒有對物業(yè)做出監(jiān)管、改善，因此想要成立一個(gè)新的業(yè)委會(huì)。

法官：建議依照流程申請成立新的委員會(huì)，或與現(xiàn)有業(yè)委會(huì)協(xié)商一致，再重新與物業(yè)公司簽訂合同，保障小區(qū)住戶的權(quán)利，或者解雇現(xiàn)有物業(yè)，更換物業(yè)公司。

水閥損壞需更換，物業(yè)稱工程部沒人

市民李女士：李女士在延吉路買了一套房，目前正在裝修，但是室內(nèi)卻沒有水，原因是水閥壞了，聯(lián)系物業(yè)維修后，物業(yè)給出的答復(fù)是工程部現(xiàn)在沒人，讓她自己更換閥門。

法官：建議再催一下物業(yè)，如果著急的話，可以自己找人來維修，但是請物業(yè)工作人員到場，并錄音錄像，如果維修過程出現(xiàn)了問題，可以作為證據(jù)提交。

小區(qū)車庫被出售，業(yè)主該如何維權(quán)？

市民李先生：李先生所在小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)規(guī)劃圖紙上的車庫并未全部移交到業(yè)主，其中有7個(gè)車庫被房產(chǎn)公司在他們不知情的情況下，在8年前出售了。

法官：建議通過訴訟來解決這個(gè)問題。第一，可以起訴房產(chǎn)公司，要求其返還車庫，但這涉及到車庫現(xiàn)在的使用人，他們是交錢購買了車庫，可能會(huì)引起更多糾紛；第二，可以起訴房產(chǎn)公司返還出售車庫所得收入，這需要業(yè)主調(diào)查清楚具體數(shù)額及其他證據(jù)；第三，業(yè)主可以起訴房產(chǎn)公司的購買車庫的人，主張他們簽訂的合同無效，并要求返還車庫。依法提交證據(jù)之后，由法院來進(jìn)行判決。

關(guān)鍵詞：物業(yè)收費(fèi)

水費(fèi)莫名大幅增長，質(zhì)疑物業(yè)代收有貓膩

市民王先生：王先生表示，最近家里水費(fèi)大幅增長，小區(qū)內(nèi)的水表是一戶一個(gè)，水費(fèi)由物業(yè)工作人員查看水表后代收。在現(xiàn)在的收費(fèi)中，每個(gè)月會(huì)多收兩方水耗，由于水表在地下，業(yè)主們看不到，所以提出了更換智能水表的意見。

法官：首先，建議你聯(lián)合其他情況一樣的業(yè)主與物業(yè)進(jìn)行溝通，看能不能達(dá)成一致，更換智能水表。如果不能，可以通過合法流程成立業(yè)主委員會(huì)，去對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管、改善。

停車位一年沒停車，車位管理費(fèi)交不交？

市民李先生：兒子買了一套房，也在小區(qū)內(nèi)買了停車位，但目前是李先生獨(dú)自居住，車位這一年多以來都沒有停過車，但物業(yè)仍收取了這一年半的車位管理費(fèi)，共900元。李先生認(rèn)為，車位沒有使用就不應(yīng)該交車位管理費(fèi)。

法官：雖然這一年多來沒有在這個(gè)車位上停車，但是物業(yè)部門對你的車位應(yīng)盡的服務(wù)職責(zé)仍在履行，比如日常的維護(hù)與清潔，所以收取車位管理費(fèi)是正常合理的。但是，如果你對此不能接受，可以先與物業(yè)協(xié)商，說明你的情況，看物業(yè)對你的車位管理費(fèi)能否予以減免，如過協(xié)商不成，你還是覺得這個(gè)收費(fèi)不合理，也可以起訴物業(yè)公司，主張返還車位管理費(fèi)用，但要提交相應(yīng)的證據(jù)。

物業(yè)上門維修門鈴，收費(fèi)65元是否合理？

市民劉先生：浮山后的劉先生反映，自己家門鈴壞了，聯(lián)系物業(yè)來上門維修，前兩次都是免費(fèi)的，第三次卻收了65元的維修費(fèi)，劉先生覺得物業(yè)有維修門鈴的義務(wù)，不該收費(fèi)。

法官：這類情況要看物業(yè)派來上門維修門鈴的人是物業(yè)工作人員還是從外面請來的維修人員，如果是從外面請來的，那么這個(gè)費(fèi)用確實(shí)應(yīng)該由你來承擔(dān)。

半島“問法熱線”前兩期

聚焦房產(chǎn)糾紛問題

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